REITs聯盟王剛：REITs發展基于租賃，最大阻礙源于稅收

國內REITs正成為房地產行業一個正在興起的熱點。自2014年首單類REITs 股權投資產品“中信啟航”落地后，REITs在中國正式面世。相較歐美發達國家的REITs水平，中國的REITs還處于萌芽階段。眼下，房地產行業融資渠道收緊，REITs被視為房地產行業久旱之后的甘霖。

從去年國慶后開始的一系列調控中可以看出，房地產行業融資渠道全面收緊。銀行信貸窗口指導、中基協4號文、銀監會限制信托資金。房地產行業流動性全面萎縮，而扶持合規融資成為房地產行業急需解決的問題。在此背景下，REITs橫空出世成為沙漠中的一片綠洲。據中國REITs聯盟秘書長王剛介紹，目前，我國國內REITs產品主要分兩類：一類是CMBS（商業房地產抵押貸款支持證券）；一類是類REITs產品。截至至今，國內市場中，CMBS產品共有11只，規模約440億元，類REITs產品共有24只，規模約550億元。此前，由萬科擔保的鵬華前海萬科REITs產品屬于市場中的個例。今年8月底，勒泰集團聯合中聯基金發行的第一單不依賴評級的類REITs產品成為了下半年的房地產業內焦點。

從當前的中國國內市場情況來看，與REITs相關的宏觀調控政策有兩條底線：一是“房子是用來住的，不是用來炒的”；二是堅持“金融穩定”底線不動搖。為此，中基協會長洪磊此前曾提出，要在租房租賃市場大力發展REITs。王剛提出要大力發展公募上市REITs。在明確的政策指導思路下，我國REITs未來的發展路徑已經十分明朗，依托租房租賃市場的公募REITs將成為我國REITs的發展方向。

租房租賃市場不同于大眾概念中的房地產市場。有不少業內人士紛紛感嘆，租房市場1.5%至2%的收益率還不如銀行定存利率，甚至有房地產租賃行業業內人士透露稱，“房地產租賃企業能實現保本就很不錯了，大多數都處于虧損狀態?！彼?，依托租房市場的REITs是否有利潤空間呢？

對此，王剛給出了不一樣的答案。租房租賃市場收益率低，存在多數企業處于虧損狀態的客觀事實，但這個問題可以通過改革改變。王剛表示，土地增值稅是壓縮租房市場企業利潤空間的主要因素，“中國土地增值稅在30%至60%之間，拿房成本過高導致企業利潤下降，但這可以通過改革解決?！?/p>

實際上，深圳市已經在這方面做出了表率。今年9月1日，深圳市規劃國土委發布《深圳市人民政府關于完善土地供應管理的若干意見》，根據該《意見》內容，對于劃撥土地的使用方式中提到，“只租不售的人才和保障性住房、創新型產業用房用地”也能成為申請劃撥土地的對象。這意味著，深圳市未來的租房市場土地將不收取土地出讓金自然也就不涉及土地增值稅，這將大大減低租房業務的拿地成本從而增加企業利潤空間。因此，租房租賃市場的REITs產品收益空間可以隨著政策改革得到釋放。

王剛表示，“現在市場上REITs產品的優先級收益率普遍在5%至7%左右，次級更高。如果基于租房租賃市場的REITs產品收益率不足4%的話就沒有意義了。政策支持是至關重要的?！贝送?，王剛預測，根據美國REITs市場占比20%套算的話，中國未來萬億租房市場中REITs產品的規模至少達到2000億元以上。以2014年為我國REITs元年計算的話，3年時間內REITs規模已經從平地起步發展至當下接近1000億元的規模?？赡茉谖磥?、3年后，我國REITs市場規模就能達到2000億元的水平。

依托租房市場能確保REITs服務于房地產的居住屬性，公募上市發行則是確保REITs不引發金融風險的保險。王剛認為，公募上市發行REITs既能夠照顧到大眾利益也能確保監管有效性。

首先，公募化與私募化最大的區別在于客戶定位不同。私募產品有200份申購上限，且最低認購金額100萬元起，這對于普通老百姓而言是望塵莫及的門檻。而公募就沒有那么多限制，能夠惠及廣大老百姓。

其次，上市發行意味著REITs產品需要接受交易所監管。在吸取了此前一系列金融亂象的教訓后，監管層明顯對于防范金融風險的意識顯著提高。最近，以數字貨幣為基礎的ICO被及時叫停，有效的把影響控制在一個較小范圍內。只有監管到位才能控制金融風險。

REITs本身作為一種周期較長、現金流依賴資產端運營的產品，除了要求金融機構本身具有扎實的投研能力外，還要求金融機構具有專業運營能力。通過運營提升資產價值是保障REITs產品順利運營的關鍵因素。在這方面，王剛指出，為了解決金融機構運營方面的短板，現在中國REITs聯盟正積極拓展資源池，聯系專業租房市場企業加入，打造由金融機構負責資金、實體企業負債運營的運作模式，實現專業的事交給專業的人去辦。如今，自如、魔方公寓、8號橋等項目就是這種模式的試水案例。

另一方面，我國的REITs發展也并非順風順水。據王剛透露，眼下國內REITs推進過程中最大的阻礙來自于財稅方面。

王剛解釋道，土地出增值稅其實也是一種稅收，一般增值稅能夠遞延抵扣后續流通環節的稅收，但土地出增值稅卻沒有遞延機制。相比深圳市那種免去土地增值稅的大刀闊斧改革，探索土地增值稅遞延制度也是一種思路。稅收問題是導致當前實體企業對于REITs積極性不高的主要原因。

通過稅收改革減少企業成本、增加企業利潤才能真正有效引導資本。中國REITs聯盟就該問題正在與財政部進行溝通，爭取早日出臺相關解決辦法，破除阻力，為租房租賃市場改革加油助力。